Los precios del alquiler se disparan en grandes ciudades: ¿cómo saber si pagas de más?

Los precios del alquiler no dejan de escalar en las principales ciudades, como Madrid, Barcelona o Málaga, hasta el punto de que firmar un contrato de arrendamiento parece casi una apuesta a ciegas. ¿Cómo averiguar si la vivienda que te interesa, o en la que ya habitas, tiene un precio inflado? La clave no está en la intuición, sino en los datos. Y en un mercado cada vez más marcado por el desequilibrio, saber interpretarlos es tan importante como contar con estabilidad financiera.

Cómo valorar si el precio del alquiler es justo

La primera referencia para valorar un alquiler es el coste por metro cuadrado. De acuerdo con un informe reciente, en Málaga esta cifra llega a 16,36 € por m², lo que supone pagar más de 1.100 € al mes por un piso de 60 m². Se trata de un récord que no es un caso aislado, sino la norma actual. En otras grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el precio por metro cuadrado llega a superar los 17 € en algunas zonas.

Un dato general no basta para sacar conclusiones definitivas. Para valorar si un alquiler es excesivo, hace falta contrastarlo con otras viviendas similares en la misma zona. Es decir, considerar aspectos como la superficie, el estado del inmueble, la altura, la orientación, si dispone de ascensor, calefacción o terraza. Esto solo es posible revisando con calma los portales inmobiliarios, analizando una gran cantidad de anuncios y afinando bien la búsqueda.

Y es que no es comparable un piso reformado con aire acondicionado y plaza de garaje que otro ubicado en un cuarto sin ascensor y con poca luz. Los expertos aconsejan estudiar al menos cinco viviendas en un radio de 500 metros y con características similares a la que nos interesa. Si la nuestra destaca por un precio claramente superior al de otras similares, es probable que algo no encaje.

Duración del anuncio y herramientas clave para valorar el precio justo

La duración de un anuncio también aporta pistas clave. Si una vivienda lleva varios meses publicada sin haberse alquilado, es muy probable que el precio sea demasiado alto. En un mercado donde la demanda es elevada, un precio acorde a la realidad no tarda en encontrar inquilinos.

Existen herramientas para valorar si un alquiler es adecuado. Por ejemplo, comunidades como Cataluña han implantado índices oficiales de referencia para consultar el precio medio por zona y tipo de propiedad. Asimismo, portales como Idealista o Redpiso proporcionan estimaciones para cada calle y características específicas.

También existe un indicador más técnico pero útil: el PER inmobiliario. Esta fórmula señala cuántos años tardaríamos en recuperar el costo de compra de un inmueble a través de su alquiler. Por ejemplo, si un piso cuesta 240.000 € y se alquila por 1.000 € al mes, el PER sería de 20 años. Una cifra entre 20 y 25 años se considera razonable. Si es menor, podría indicar que la renta está inflada; si es mucho mayor, es posible que la operación no sea rentable para el propietario.

Desajuste en el mercado

El mercado está desajustado. Según el Banco de España, los precios actuales podrían estar entre un 1,1 % y un 8,5 % por encima de lo que indican los datos económicos básicos. A esto se une el impacto de los pisos turísticos, que en ciudades como Málaga, Sevilla, Madrid o Barcelona han hecho subir los alquileres residenciales hasta un 30 %.

Según el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, “la presión del mercado está provocando que aumenten los abusos en los contratos, y cada vez se pide más a cambio de menos”.

A esta situación contribuyen también los fondos de inversión. Un ejemplo reciente es el caso de Madrid, donde 28 vecinos del barrio de Villa de Vallecas han denunciado al fondo Azora por incluir cláusulas abusivas y cobrar precios injustificados en una promoción de alquiler.