02/09/2025 - 09:09
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La Comunidad de Madrid ha aprobado definitivamente el Plan Reside, la iniciativa impulsada por el Ayuntamiento de la capital que busca proteger el uso residencial en la ciudad y establecer un marco claro para la regulación de las viviendas de uso turístico. Tras la validación del Gobierno regional, solo resta la publicación de la normativa en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) para su entrada en vigor en las próximas semanas.
Con esta medida, el Consistorio pretende poner fin a la dispersión de pisos turísticos en edificios residenciales, un fenómeno que en los últimos años ha generado tensiones en la convivencia vecinal y una creciente presión sobre el acceso a la vivienda.
Con el Plan Reside surge un modelo que prioriza a los vecinos
Desde el área de Urbanismo, se insiste en que el objetivo no es eliminar esta forma de alojamiento, sino garantizar un equilibrio. La idea es permitir la coexistencia entre diferentes modalidades turísticas, pero siempre salvaguardando a los residentes frente a los efectos derivados de compartir finca con inquilinos de corta estancia.
El Plan Reside divide la ciudad en dos grandes áreas con normativas diferenciadas: el centro histórico y el resto de barrios.
En la zona denominada APE 00.01, que incluye los distritos de Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y parte de Arganzuela, Moncloa y Chamartín, las restricciones serán más severas.
En estos barrios ya no podrán existir pisos turísticos dispersos en inmuebles residenciales, incluso si se ubican en planta baja. Además, queda prohibida la reconversión de locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT).
La razón es clara: en el corazón de la ciudad se concentra la mayor saturación de este tipo de alojamientos, lo que ha desplazado a población residente y alterado la vida cotidiana de muchos vecindarios.
Más allá de la M-30: limitaciones adaptadas
En el resto de distritos, incluyendo zonas de Arganzuela (Legazpi y Atocha), Chamartín, Moncloa-Aravaca, Tetuán y algunos barrios de Retiro como Estrella y Adelfas, también se establecen restricciones, aunque con matices.
Por ejemplo, en las calles clasificadas como “terciarizadas” por el Plan General de Ordenación Urbana, tampoco se permitirá transformar locales en VUT. Esto afecta a vías como Bravo Murillo, Marcelo Usera, General Ricardos, López de Hoyos, Cartagena, la avenida de Entrevías, Méndez Álvaro, la calle Alcalá o el paseo de Extremadura.
En edificios residenciales situados fuera del centro, las viviendas turísticas solo podrán habilitarse en sótanos, plantas bajas o primeras plantas con acceso independiente. Esta medida busca minimizar conflictos en comunidades de vecinos.
Rehabilitación de edificios en desuso
El Plan Reside no se limita a restringir; también incorpora medidas de recuperación. En el centro histórico, los edificios residenciales vacíos podrán ser rehabilitados para convertirse temporalmente en pisos turísticos durante un máximo de 15 años. Transcurrido ese plazo, deberán volver de manera permanente a su uso residencial.
Eso sí, estas rehabilitaciones estarán sujetas a condiciones: los inmuebles no podrán situarse en calles comerciales y tendrán que estar catalogados. Con ello, el Ayuntamiento persigue revitalizar inmuebles abandonados sin perder de vista la necesidad de ampliar la oferta de vivienda.
Incentivos para transformar edificios
El Plan Reside contempla además herramientas urbanísticas para reconvertir edificios de uso terciario, como oficinas, en viviendas. Los propietarios contarán con incentivos como un aumento de la edificabilidad, lo que facilita la rentabilidad de estas operaciones.
Asimismo, se permitirá que edificios dotacionales privados en desuso, como conventos, colegios o centros deportivos, puedan transformarse en residenciales. Estas viviendas deberán destinarse a alquiler asequible o colectivo, con una condición: la renta anual no podrá superar el 30 % de los ingresos familiares medios del barrio en el que se ubiquen.
Régimen sancionador y plan transitorio
Antes de esta aprobación definitiva, el Ayuntamiento puso en marcha un plan transitorio con un refuerzo en el régimen sancionador. Durante este periodo, se impusieron 89 multas coercitivas de entre 1.000 y 3.000 euros, además de 92 sanciones por operar sin licencia. De estas últimas, 89 ascendieron a 30.001 euros cada una, mientras que otras tres, por reincidencia, alcanzaron los 60.001 euros.
En total, las sanciones acumuladas podían llegar hasta los 190.000 euros, una cifra que evidencia la intención del Consistorio de frenar las prácticas irregulares.
Radiografía del sector turístico en Madrid
El último diagnóstico oficial, de octubre de 2024, muestra la magnitud del fenómeno: en Madrid operan 17.360 establecimientos turísticos, de los cuales el 92,7 % corresponden a pisos turísticos. Esto supone unas 16.100 viviendas de uso turístico en la capital.
De ellas, apenas el 7,45 % son legales, lo que significa que solo 1.200 cuentan con licencia. El resto funciona en situación irregular, un problema que el Plan Reside pretende revertir con un marco normativo claro y exigente.
Una apuesta por el equilibrio urbano
En definitiva, el Plan Reside no solo regula los pisos turísticos, sino que busca devolver protagonismo al uso residencial, especialmente en el centro histórico. La intención es garantizar que la actividad turística, tan relevante para la economía madrileña, pueda desarrollarse sin poner en riesgo la convivencia, la vivienda asequible y el comercio local.
Con su entrada en vigor inminente, Madrid se prepara para un nuevo modelo urbano que combine la dinámica turística con la protección de la vida vecinal.
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